Spesso capita che abbiamo la necessità di modificare le condizioni del nostro mutuo perché magari in quel determinato momento siamo un po’ a corto di denaro oppure al contrario abbiamo degli introiti in più. In questi casi è possibile cambiare le condizioni del mutuo, cambiando istituto bancario. Stiamo parlando della surroga mutuo, di seguito una breve guida su cosa è, come funziona e quali sono i requisiti per richiederlo.
Cosa è la surroga del mutuo?
La surroga del mutuo è quel procedimento che permette al debitore di estinguere il mutuo che ha in corso, garantito con una ipoteca con il suo istituto bancario e di stipularne uno nuovo con un altro istituto bancario per ottenere condizioni per lui più favorevoli, utilizzando però la stessa ipoteca scritta con il mutuo vecchio.
In altre parole con la surroga, il finanziamento vecchio viene trasferito in un’altra banca a delle nuove condizioni a costo zero. Infatti la surroga del mutuo si chiama anche “portabilità dell’ipoteca” o “surrogazione dell’ipoteca”. Quindi la stessa ipoteca viene spostata a garanzia per il nuovo mutuo.
Come funziona la surroga mutuo?
Il mutuatario può sempre richiedere la surroga, quindi di stipulare un nuovo mutuo con un’altra banca per estinguere il primo, al fine di ottenere condizioni migliori, ricontrattando quindi le condizioni del finanziamento con la nuova banca scelta.
La ricontrattazione del mutuo con la nuova banca non prevede di cambiare l’importo del finanziamento, mentre dà la possibilità di cambiare:
- Il tipo di tasso di interesse, se fisso o variabile
- La misura del tasso (spread e maggiorazione)
- Il periodo di durata del contratto
La banca è obbligata a concedere la surroga, senza imporre ai clienti costi o penali per effettuarla.
La nuova banca scelta subentra nelle garanzie, che siano personali e reali, accessorie al credito a cui si riferisce la surroga.
Il valore del mutuo, anche se è stata richiesta la mutuo surroga deve però essere lo stesso del mutuo iniziale. Infatti si possono ricontrattare solo il tasso di interesse, la durata, l’importo della rata e lo spread, non la cifra erogata.
Per rendere effettiva il cambio mutuo basta solo il deposito della copia autentica dell’atto di surrogazione, che può essere redatto con atto pubblico o con una scrittura privata tra le parti interessate). La nuova banca ha 30 giorni lavorativi di tempo per rispondere alla richiesta di avvio della procedura da parte della banca originaria, in caso contrario quest’ultima deve risarcire il cliente con un interesse pari all’1% del debito residuo del finanziamento, per ogni mese o frazione di esso di ritardo. In questo caso poi la banca di partenza potrà rivalersi sul nuovo istituto bancario, qualora il ritardo sia dovuto a motivi ad essa imputabili.
Colui che chiede la surrogata del mutuo mantiene sempre i benefici fiscali del mutuo, come ad esempio la detrazione IRPEF degli interessi passivi.
Le regole per la surroga mutuo sono contenute nel Testo Unico Bancario all’articolo 120-quarter.
Come si surroga il mutuo?
Per surrogare il mutuo si deve, in questo preciso ordine:
- Stipulare il nuovo contratto di mutuo con la nuova banca scelta per estinguere il vecchio mutuo originario: “Mutuo di scopo”.
- Estinzionedel mutuo originario.
- Redigere l’atto di surrogazionein cui il debitore dichiara che la nuova banca si sostituisce alla vecchia per le stesse garanzie.
- La vecchia banca dichiara di aver ricevuto il denaro sufficiente per estinguere il debito: “Quietanza del creditore originario”.
Si deve inoltrare una domanda di portabilità alla nuova banca, che avvierà la procedura.
Non esistono limiti di tempo per richiedere la surroga del mutuo, ma si può richiedere in qualunque momento.
Queste regole e norme che gestiscono la metodologia di funzionamento di questo tipo di mutuo sono da ricercarsi nel Testo Unico Bancario all’articolo 120-quarter.
Quando non si può surrogare il mutuo?
Non si può chiedere la surroga del mutuo in caso di contratti di locazione finanziaria.
Quale mutuo si può surrogare?
Si può chiedere la surroga del mutuo per quasi tutti i tipi di mutui, anche per quelli concessi dagli enti previdenziali, tipo i mutui INPS EX INPDAP. I mutui aziendali che sono richiesti da società e micro-imprese con meno di 10 dipendenti e con un fatturato inferiore ai 2 milioni di euro l’anno, possono essere sottoposti a surroga. I mutui bancari, fondiari e agricoli, il mutuo di liquidità e i mutui prima e seconda casa, essendo coperti da ipoteca, possono essere soggetti a surroga.
Quando posso fare la surroga del mutuo?
Si può fare la surroga del mutuo sia per estinguere il mutuo precedente che per l’estinzione di crediti derivanti da aperture di credito o altri finanziamenti diversi dai mutui. Ma le operazioni devono essere effettuate sempre da intermediari bancari e finanziari, quindi da banche, istituti di credito e altre società finanziarie abilitate ad erogare un credito.
Cosa vuol dire surroga più liquidità?
Con la surroga del mutuo non si può cambiare il valore del mutuo iniziale, quindi non è possibile surrogando chiedere un importo maggiore per avere maggiore liquidità. Se si ha bisogno di maggiore liquidità è necessario sostituire il vecchio mutuo con uno nuovo, estinguendo il primo, ma iscrivendo una nuova ipoteca. Questo può essere sottoscritto con una nuova banca o con la stessa.
Fino al 2007 invece si poteva chiedere la surroga del mutuo con aggiunta di liquidità.
Quando costa rinegoziare il mutuo?
La surroga del mutuo è gratuita, infatti la Legge Finanziari 2008 dice che non possono essere imposte al cliente né spese né commissioni per la concessione del nuovo mutuo, né per l’istruttoria né per gli accertamenti catastali. Non possono essere applicate penali o altri oneri di qualsiasi natura.
Quante volte si può rinegoziare il mutuo con la stessa banca?
Non si può surrogare il mutuo con la banca di origine, ma in questo caso si parla di rinegoziazione del mutuo con la propria banca. Ma a differenza della surroga, la banca può rifiutare la rinegoziazione.
Il mutuo si può invece surrogare diverse volte, ma spesso alcune banche non concedono facilmente la surroga per un mutuo che già è stato surrogato.
Quanto costa l’atto notarile per surrogare il mutuo?
Per surrogare il mutuo non è necessario sostenere nessuna spesa, se non il pagamento della tassa di iscrizione della surrogazione nei Registri Immobiliari, tassa pari a 35€.
Chi paga il notaio della surroga mutuo?
Per effettuare la surroga del mutuo è necessario recarsi da un notaio, ma in questo caso, il pagamento del notaio sarà a carico della nuova banca. La surrogazione del mutuo dà la possibilità di rinegoziare il mutuo, cambiando banca, senza però costi aggiuntivi che sono invece a carico della nuova banca scelta.
Quali sono le migliori banche per surrogare il mutuo
Diverse banche concedono la surroga del mutuo, tra queste BNL, BPER, Banca Popolare di Milano, Che Banca, Credem, Crédit Agricole, Fineco, Deutsche Bank, ING Direct, Intesa SanPaolo, Mediolanum, INPS ex INPDAP, Poste Italiane, Banca Sella, Unicredit, Unipol, WeBank.
Si può richiedere a tutte queste banche la surroga mutui on line, chiedendo loro un piano preventivo.
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